Od 3,50 do nawet 9,00 euro za 1 mkw. miesięcznie – tyle płacili najemcy powierzchni magazynowych na koniec III kw. 2023 roku. Jednak to tylko czynsz za wynajem powierzchni magazynowej – doliczyć do niego trzeba m.in. koszty eksploatacyjne. Szukasz magazynu? Chcesz wiedzieć, co składa się na koszt wynajmu magazynu? Zapoznaj się z naszym poradnikiem, w którym kompleksowo omawiamy to zagadnienie.
Na czym polega wynajem powierzchni magazynowej?
Dwa główne powody, dla których wynajem powierzchni magazynowej cieszy się dużą popularnością wśród przedsiębiorców, to kwestie ekonomiczne i elastyczność. Dodatkowo budowa własnego magazynu jest kosztowna i czasochłonna, więc wynajem magazynu to doskonała alternatywa. Do tego dochodzi kwestia zmiennego zapotrzebowania na powierzchnię – z czasem może ono rosnąć albo z uwagi na nawiązane kontakty biznesowe konieczne może być przeniesienie części zapasów na inny obszar Polski. To właśnie sprawia, że wynajem powierzchni magazynowej jest często wybieranym rozwiązaniem.
Jak w Newmark Polska pomagamy przedsiębiorcom? Nasza oferta jest kompleksowa. Przeprowadzamy naszego Klienta poprzez analizę potrzeb, przedstawiamy dostępne możliwości i w imieniu Klienta negocjujemy warunki najmu. Renegocjujemy również umowy najmu. Nasi specjaliści przeprowadzają również analizę kosztów najmu. Przez cały okres współpracy zapewniamy również wsparcie techniczne, jak i prawne. Wszystko po to, aby zapewnić naszym Klientom jak najkorzystniejsze warunki do dalszego wzrostu.
Od czego zależy cena wynajmu magazynu?
Aby odpowiedzieć na pytanie, ile kosztuje wynajem magazynu, w pierwszej kolejności warto przedstawić czynniki, które w największym stopniu wpływają na stawkę za 1 mkw. powierzchni magazynowej. Takich czynników można wyróżnić co najmniej siedem – są to: lokalizacja magazynu, dostęp do infrastruktury transportowej, standard poszukiwanej powierzchni magazynowej, planowany czas najmu, wielkość wynajmowanego magazynu, konieczność dostosowania przestrzeni do potrzeb najemcy i kurs euro.
1. Lokalizacja magazynu na wynajem
Cena wynajmu powierzchni magazynowej mocno zależy od jego lokalizacji. Dlatego wiele magazynów powstaje na obszarach przemysłowych w wydzielonych specjalnych strefach ekonomicznych – przykładem może być Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna. Z perspektywy najemców wynajęcie magazynu na takich obszarach zapewnia m.in. możliwość prowadzenia działalności na preferencyjnych warunkach i korzystania z różnych benefitów podatkowych.
Atrakcyjność lokalizacji można rozpatrywać również w kontekście otoczenia biznesowego oraz dostępu do wykwalifikowanej kadry i rynków zbytu. Istotny jest też region, w którym magazyn został wybudowany. Na najwyższe koszty muszą przygotować się przedsiębiorcy zainteresowani wynajmem powierzchni magazynowych w magazynach zlokalizowanych w granicach miast, w szczególności w przypadku magazynów w Warszawie, w granicach Krakowa czy Katowic. Z kolei na mniejszy wydatek mogą przygotować się firmy, które wybierają magazyny zlokalizowane na obrzeżach miast, jednak wciąż z nimi dobrze skomunikowanych.
2. Dostęp do szlaków transportowych
Z lokalizacją magazynu nierozerwalnie związane jest też inne zagadnienie – mowa tutaj o odpowiednio rozbudowanej infrastrukturze transportowej i jej sieci połączeń. To kolejny parametr, od którego zależy cena wynajmu magazynu. Jeżeli obiekt jest położony w pobliżu istotnego węzła komunikacyjnego, portu czy lotniska, to należy spodziewać się odpowiednio wyższych kosztów najmu. Niektóre parki logistyczne oferują również rzadziej spotykane rozwiązania – mowa choćby o własnej bocznicy kolejowej.
Z reguły, wraz z powstawaniem nowych parków magazynowych zaczyna być rozbudowywana infrastruktura transportowa wokół nich. Dla najemców przekłada się to na łatwiejszą dystrybucję produktów, niemniej nakłady poniesione na poszczególne udogodnienia, w tym infrastrukturę, mogą mieć swoje odzwierciedlenie w oferowanym poziomie czynszu.
3. Standard powierzchni magazynowej
To następny czynnik wpływający na koszt wynajmu magazynu. Biorąc pod uwagę standard oferowanych na rynku magazynów, rodzaje magazynów można podzielić na dwie główne klasy – są to:
- Magazyny klasy A. To przede wszystkim nowoczesne przestrzenie, przystosowane do wysokiego składowania, które powstają w dobrze zlokalizowanych punktach. Podlegają one certyfikacji w systemie np. BREEAM lub LEED, co z perspektywy najemcy pozwala m.in. obniżyć opłaty eksploatacyjne. Magazyny klasy A wyróżniają się też tym, że łatwiej dostosować je do indywidualnych potrzeb najemców.
- Magazyny klasy B. To starsze budynki bez nowoczesnych udogodnień, a możliwość ich adaptacji jest ograniczona. Nie tylko jednak standard sprawia, że są one tańsze – również lokalizacja takich obiektów nie zawsze odpowiada potrzebom najemców, bo są one położone z dala np. od tras szybkiego ruchu.
4. Planowany czas najmu magazynu
Właściciele firm mają różne potrzeby – nie zawsze interesuje ich długoterminowy wynajem powierzchni magazynowej. Tymczasem okres najmu to kolejny czynnik, od którego zależy koszt wynajmu magazynu. Zasada jest prosta – na im dłuższy okres ma zostać zawarta umowa, tym większe możliwości negocjacji stawki ma potencjalny najemca. Dlaczego? Bo właściciele nieruchomości doceniają lojalność.
Nie zawsze najemca ma pełną dowolność, gdy mowa o okresie najmu magazynu – ograniczeniem może być polityka wynajmu przyjęta przez właściciela obiektu. W przypadku nowych budynków właściciele nieruchomości rzadko kiedy są skłonni podpisać bezterminową umowę – standardem jest umowa na czas określony (3, 5, 10 i więcej lat), a coraz częściej pojawia się też minimalny okres najmu.
5. Wielkość wynajmowanego magazynu
Jeżeli przedsiębiorca decyduje się na większy metraż, to ma większe pole do negocjacji – może spróbować obniżyć zaproponowaną stawkę za 1 mkw. powierzchni magazynowej. W przypadku mniejszej powierzchni możliwości redukcji czynszu są ograniczone. Zarówno w przypadku większego metrażu, jak i mniejszego przydaje się wsparcie ekspertów Newmark Polska, którzy przeprowadzą skuteczne negocjacje w imieniu Klienta.
6. Konieczność adaptacji przestrzeni magazynowej
Niekiedy wynajem powierzchni magazynowej wiąże się z koniecznością zaadaptowania jej do realizowanych procesów. To naturalnie nie pozostaje bez wpływu na koszty. Zakres prac może być zróżnicowany – przykładowo może on obejmować:
- podział powierzchni na strefy – jeżeli wymaga tego przyjęty model pracy;
- montaż dodatkowych instalacji – przykładem może być system regałowy z zastosowaniem wózków indukcyjnych;
- przeróbka lub wymiana bramy – ze względu na rodzaj składowanych towarów.
Zwłaszcza najemcy powierzchni klasy B muszą mieć świadomość tego, że koszty jej dostosowania mogą być wyższe niż koszty wynajmu magazynu klasy A. To kolejny powód przemawiający za skorzystaniem z profesjonalnego doradztwa – w ten sposób można obniżyć koszt wynajmu magazynu.
7. Kurs euro
Wystarczy sprawdzić kilka ofert, aby zauważyć, że cena wynajmu powierzchni magazynowej jest podawana w euro. Ma to swoje konsekwencje – koszt wynajmu magazynu jest ściśle skorelowany z wahaniami kursu euro. Jeżeli złoty słabnie, najemca zapłaci za wynajem więcej. I odwrotnie – im mocniejsza będzie pozycja złotego, tym miesięczny czynsz będzie niższy.
Co składa się na koszt wynajmu magazynu?
Cena wynajmu magazynu obejmuje nie tylko czynsz (opłata magazynowa), jaki najemca płaci za wynajęcie powierzchni – to także szereg innych kosztów, które trzeba uwzględnić, planując budżet. Na rzeczywisty koszt wynajmu magazynu wpływa też szereg opłat – do najważniejszych oprócz czynszu zalicza się opłatę eksploatacyjną oraz opłaty za media.
Opłata eksploatacyjna
Opłata eksploatacyjna to ogólne sformułowanie, pod którym kryje się szereg różnych wydatków. O jakich opłatach cząstkowych mowa? Przykładami są:
- usługi sprzątania – mycie okien, zagospodarowanie zieleni wokół budynku czy utrzymanie części wspólnych;
- wywóz odpadów;
- podatek od nieruchomości – stawka jest ustalana co roku;
- koszt ochrony – standardem jest monitoring i ochrona 24/7;
- prace konserwacyjne – w dobrym stanie muszą być utrzymane m.in. instalacje, doki, bramy czy oznakowanie.
Opłata za media
Aby dowiedzieć się, ile kosztuje wynajem magazynu, trzeba uwzględnić też opłatę za media. Jej wysokość zależy od prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności. Koszt energii elektrycznej lub gazu (w przypadku szczególnie zakładów produkcyjnych) stanowi największą dodatkową opłatę ponoszoną przez najemcę, niemniej musimy pamiętać też o kosztach związanych z ogrzewaniem, dostawą wody czy odprowadzeniem ścieków. Specjaliści Newmark Polska służą pomocą przy przeprowadzeniu pełnej analizy kosztów najmu, uwzględniając profil działalności przedsiębiorstwa.
Wynajem powierzchni magazynowej – czynsz w 2023 roku
W trzecim kwartale 2023 roku zasoby powierzchni magazynowo–przemysłowej w Polsce przekroczyły 31 mln mkw. Z perspektywy najemców oznacza to dostęp do dużego i zróżnicowanego pod względem cen rynku powierzchni magazynowych. Ile kosztuje wynajem magazynu? Oto widełki czynszu bazowego na koniec III kw. 2023 roku w największych miastach i regionach Polski:
- Warszawa – w strefie I od 4,80 do 9,00 euro, a w strefie II od 3,50 do 5,20 euro za 1 mkw. miesięcznie;
- Górny Śląsk – od 3,70 do 5,95 euro za 1 mkw. miesięcznie;
- Łódź – od 3,60 do 4,80 euro za 1 mkw. miesięcznie;
- Wrocław i okolice – od 3,90 do 4,70 euro za 1 mkw. miesięcznie;
- Poznań – od 4,20 do 4,50 euro za 1 mkw. miesięcznie;
- Trójmiasto – od 4,50 do 5,70 euro za 1 mkw. miesięcznie;
- Białystok i okolice – od 3,80 do 4,00 euro za 1 mkw. miesięcznie.
Ceny wynajmu powierzchni magazynowych zmieniają się wraz z panującą w danym momencie koniunkturą gospodarczą. W ostatnim okresie, szczególnie w latach 2021/2022 byliśmy świadkami dość gwałtownych wzrostów cen wynajmu magazynów. Przyczyniły się do tego rosnące koszty pozyskania finansowania czy utrzymujące się na wysokim poziomie koszty pozyskania, jak i dostępności materiałów budowlanych. Obecnie obserwujemy względną stabilizację na rynku. A w przypadku poziomu cen najmu magazynów obserwujemy nawet nieznaczne korekty, szczególnie w lokalizacjach oferujących znaczące wolumeny dostępnej powierzchni magazynowej do wynajęcia od ręki.