Najemcy na rynku magazynowym zazwyczaj wybierają standardową powierzchnię magazynową albo obiekt szyty na miarę, typu build-to-suit (BTS). Jest jednak trzecie rozwiązanie, które w ostatnich latach zyskało na popularności. Jest nim ASTI – Above Standard Tenant Improvements, czyli ponadstandardowe dostosowania, które pozwalają lepiej dopasować przestrzeń do potrzeb najemców w magazynach i halach produkcyjnych.
Nowoczesna produkcja i magazynowanie nie mieszczą się już w schematach. – Coraz częściej najemcy poszukują przestrzeni oferujących więcej niż podstawowy standard core & shell. Dodatkowe systemy zabezpieczeń, specjalistyczna infrastruktura czy wzmocniona punktowo posadzka to tylko niektóre z rozwiązań pozwalających dostosować obiekty do specyficznych potrzeb firm. Implementacja ASTI umożliwia elastyczne dopasowanie budynku do procesów technologicznych, profilu działalności czy wymogów branżowych najemcy – mówi Jan Olszewski, doradca w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Newmark Polska.
Producenci wymagają najwięcej
ASTI obejmują wszystkie zmiany w magazynie, które wykraczają poza podstawowy standard oferowany przez dewelopera. – Najwięcej takich dostosowań realizujemy dla firm produkcyjnych, których działalność wymaga rozbudowanej infrastruktury technicznej – instalacji energetycznych, systemów sprężonego powietrza czy suwnic. Coraz częściej wdrażamy też rozwiązania pod automatyzację i zaplecza badawczo-rozwojowe (R&D), a także instalacje proekologiczne, systemy automatyki budynkowej BMS czy nowoczesne systemy wentylacji z odzyskiem ciepła – informuje Maciej Zawada, BTS Head of Business Development, Panattoni. – Silne zapotrzebowanie na rozwiązania ASTI obserwujemy także w branżach spożywczej i chemicznej, gdzie kluczowe są warunki sanitarne, precyzyjna kontrola temperatury i bezpieczeństwo procesów technologicznych – dodaje ekspert.
Jarosław Czechowicz, Country Manager w GLP, podkreśla, że w tego typu projektach kluczowe znaczenie ma etap realizacji inwestycji. – Dostosowanie obiektu do procesów produkcyjnych jest bardzo kosztowne, skomplikowane i często możliwe jedynie na etapie budowy. Wśród najczęstszych rozwiązań są posadzki o zwiększonej grubości i podwyższonej nośności pod maszyny lub pętle indukcyjne, chłodnie i mroźnie, a także dodatkowe świetliki dachowe. W przypadku pracy z materiałami łatwopalnymi, mimo że standardowo zapewniamy odporność ogniową dla obciążeń powyżej 4000 MJ/mkw., konieczne może być też zastosowanie innego typu tryskaczy. W zależności od potrzeb najemcy, możliwe jest również podniesienie standardu powierzchni biurowych lub rozbudowa zaplecza badawczo-rozwojowego – wyjaśnia Czechowicz.
Po ASTI coraz częściej sięgają również firmy ze specjalistycznych sektorów, np. specjalizujące się w przemysłowym myciu pojemników – informuje Jan Olszewski. Ekspert dodaje, że ze specjalnych dostosowań korzysta również jedna z najbardziej wymagających branż – sektor medyczny. W przypadku działalności magazynowej firm farmaceutycznych kluczowe są systemy czystych stref, rygorystyczna kontrola poziomu wilgotności i temperatury oraz ograniczony dostęp do produktów tylko dla osób upoważnionych.
Bezpieczeństwo dopasowane do zakładu
W nowoczesnych halach produkcyjnych i logistycznych bezpieczeństwo to nie tylko wymóg prawny, ale realna potrzeba wynikająca ze skali zagrożeń. – Obecnie dostępne są modułowe, ponadstandardowe rozwiązania BHP i środowiskowe, które nie wymagają ingerencji w konstrukcję budynku – mówi Jacek Szczepanik, Prezes DENIOS Sp. z o.o., specjalista ds. materiałów niebezpiecznych, inspektor ochrony przeciwpożarowej. – To ważne zarówno dla najemców, jak i właścicieli – mniejsze urządzenia można łatwo przemieszczać i dostosowywać do zmian w pracy, a większe rozwiązania, takie jak modułowe magazyny przeciwpożarowe, nie wymagają skomplikowanych uzgodnień budowlanych. Ochrona jest planowana na podstawie indywidualnej oceny ryzyka obiektu. Na przykład w strefach ATEX zabezpieczany jest wyłącznie obszar zagrożony wybuchem, bez konieczności klasyfikowania całego pomieszczenia. – W praktyce oznacza to krótszy czas wdrożenia i dostosowania zabezpieczeń do aktualnych potrzeb zakładu – wyjaśnia ekspert.
Przemyślana inwestycja
W praktyce zastosowanie ponadstandardowych dostosowań pozwala najemcom znacząco zwiększyć efektywność operacyjną, usprawnić procesy logistyczne, a niekiedy także poprawić ergonomię pracy i poziom bezpieczeństwa. Warto jednak pamiętać, że tego typu rozwiązania generują wyższe koszty inwestycyjne, które będą zamortyzowane w czynszu.
– W popularnych lokalizacjach, gdzie dostęp do nowych gruntów jest ograniczony, właściciele i deweloperzy magazynowi coraz częściej postrzegają personalizację przestrzeni jako sposób na wyróżnienie się na tle konkurencji. Indywidualne dostosowanie obiektu do potrzeb konkretnego najemcy może przełożyć się nie tylko na dłuższy okres najmu i niższą rotację, ale również na wyższą wycenę nieruchomości – mówi Jan Olszewski.
Jednak, jak podkreśla ekspert, nadmierna ingerencja w standardowe rozwiązania może przynieść efekt odwrotny do zamierzonego – zbytnie uszczegółowienie projektu potrafi ograniczyć jego elastyczność, a tym samym utrudnić przyszłą komercjalizację w przypadku zmiany najemcy.
Z perspektywy operacyjnej dodatkowe nakłady inwestycyjne mają sens przede wszystkim przy długim horyzoncie najmu. – Im więcej dostosowań typu ASTI, tym dłuższy okres obowiązywania umowy – zazwyczaj powyżej 7 lat, a przy bardziej zaawansowanych rozwiązaniach nawet do 15 lat. Warto pamiętać, że w wielu przypadkach to najemca zobowiązany jest do przywrócenia obiektu do stanu wyjściowego. Wprowadzenie indywidualnych dostosowań ASTI podnosi funkcjonalność i wartość nieruchomości, ale jednocześnie może ograniczyć jej uniwersalność, co komplikuje ewentualny dalszy wynajem lub sprzedaż – podkreśla Jarosław Czechowicz z GLP.
Gdy ASTI to za mało – czas na BTS
Choć rozwiązania ASTI znacząco zwiększają możliwości adaptacji powierzchni magazynowej, w przypadku bardziej złożonych potrzeb mogą okazać się niewystarczające. – Jeśli modyfikacje zaczynają dotyczyć konstrukcji budynku lub wpływają na sposób użytkowania obiektu przez inne firmy, lepszym wyborem staje się formuła build-to-suit – wskazuje Maciej Zawada z Panattoni BTS. – Taki model pozwala w pełni dostosować budynek do specyfiki działalności najemcy, co ma szczególne znaczenie m.in. przy skomplikowanych procesach produkcyjnych, wysokim poziomie automatyzacji, dużym zapotrzebowaniu na energię czy potrzebie dalszej rozbudowy obiektu. W przypadku BTS możliwe jest zaplanowanie funkcjonalnego układu od podstaw – zarówno pod kątem rozmieszczenia maszyn, jak i logistyki wewnętrznej. To z kolei przekłada się na wyższą efektywność operacyjną i większą swobodę we wdrażaniu nowych technologii – precyzuje ekspert.
Przykładem takiego podejścia jest centrum dystrybucyjne sieci Żabka, zrealizowane w systemie BTS pod Radzyminem. Obiekt typu high-bay o powierzchni ok. 60 tys. mkw. mierzy aż 40 m wysokości, co pozwoliło na wyjątkowo efektywne wykorzystanie kubatury budynku. Magazyn został w pełni dostosowany do specyfiki logistyki sieci sklepów convenience – z uwzględnieniem chłodni, precyzyjnej kontroli temperatury oraz zaawansowanych systemów IT wspierających zarządzanie łańcuchem dostaw.
Jak zaznacza Jan Olszewski z Newmark Polska, kluczowym etapem dopasowania powierzchni jest szczegółowa analiza sytuacji wyjściowej i rzeczywistych potrzeb najemcy. – Bazując na naszych doświadczeniach i obserwacjach, wiemy, które rozwiązania najlepiej się sprawdzają. Jeśli firma planuje wynająć powierzchnię powyżej 10 tys. mkw. wymagającą specjalistycznych dostosowań, optymalnym rozwiązaniem może okazać się budynek typu BTS, projektowany od podstaw, pod indywidualne potrzeby. Dla mniejszych projektów zakładających ponadstandardowe dostosowania rekomendujemy ASTI. W przypadku klientów, którzy po raz pierwszy testują takie rozwiązania, duże znaczenie będzie miało odpowiednie wyważenie proporcji między przestrzenią dostosowywaną i standardową – wyjaśnia.
W stronę personalizacji – przyszłość ASTI
Personalizacja powierzchni magazynowych staje się nie tylko realną opcją, ale coraz częściej również rynkowym standardem. – Wiele firm decyduje się na wdrożenie rozwiązań ASTI, dostrzegając ich wpływ na efektywność operacyjną i przewagę konkurencyjną. Oczywiście nadal są najemcy, którym w zupełności wystarcza standardowa hala, bez potrzeby dodatkowych dostosowań. Jednak obserwując rosnące znaczenie automatyzacji i indywidualizacji procesów magazynowych, można założyć, że znaczenie ASTI będzie systematycznie rosło – podsumowuje Jan Olszewski.
