Znaczenie Podkarpacia cały czas rośnie, region ten ma szansę stać się jednym z głównych hubów przeładunkowych wschód-zachód, wykorzystywanych m.in. w odbudowie Ukrainy. Potencjał regionu dostrzegają również deweloperzy magazynowi, którzy budują magazyny i zabezpieczają grunty pod kolejne hale w okolicy – mówią Michał Kozar, Senior Associate, oraz Janusz Dudek, Associate, w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska. Szczególnie wiele nowych inwestycji dotyczy Rzeszowa.
Nowe inwestycje w Rzeszowie, na wcześniej niedocenianym Podkarpaciu
Podkarpacie jeszcze do niedawna było jednym z najmniejszych rynków magazynowych w kraju. Na koniec 2021 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i magazynów do wynajęcia w Rzeszowie i innych miastach na Podkarpaciu wynosiły niewiele ponad 300 tys. mkw.
Jednak zawarte w tym samym roku transakcje przednajmu na magazyny w formule BTS, już w roku 2022 przełożyły się na wysoką nową podaż ponad 142 tys. mkw. Kolejne nowe inwestycje w Rzeszowie i innych podkarpackich miastach, czyli 49 tys. mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej, trafiło na podkarpacki rynek tylko w pierwszych trzech miesiącach 2023 roku.
Dostępność nowych magazynów na Podkarpaciu wciąż rośnie. Jak mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG Newmark Polska:
– Na koniec 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych przekroczyły na Podkarpaciu 0,5 mln mkw. i na koniec czerwca 2024 roku wynosiły 515 700 mkw., a kolejne 33 400 mkw. podkarpackich magazynów znajdowało się w budowie. Warto podkreślić, że prawie 60 proc. (niespełna 305 000 mkw.) nowych inwestycji w Rzeszowie i innych miastach woj. podkarpackiego deweloperzy dostarczyli w latach 2020-II kw. 2024, co pokazuje, że w ostatnich latach rynek magazynowy w regionie intensywnie się rozwijał.
Deweloperzy widzą potencjał w Rzeszowie i nie tylko
Jak kontynuuje Agnieszka Giermakowska:
– Warto podkreślić, że władze regionu też aktywnie działają w kierunku jego dalszego rozwoju. Kolejne nowe inwestycje na Podkarpaciu to między innymi te przeprowadzane w Porcie Lotniczym Rzeszów-Jasionka. Należy do nich np. finalizacja zakupu terminala cargo (WAIMEA), który przyczyni się do zwiększenia możliwości pod względem obsługi frachtów komercyjnych cargo. Dodatkowo spodziewamy się, że gdy skończy się wojna, to właśnie na Podkarpaciu powstaną najważniejsze centra przeładunkowe biorące udział w odbudowie Ukrainy.
Wszystkie te czynniki będą sukcesywnie zwiększały atrakcyjność Podkarpacia względem nowych inwestycji. Niemniej tempo rozwoju rynku magazynowego na Podkarpaciu będzie uzależnione też od obecnej sytuacji gospodarczej zarówno w Polsce, jak i na świecie.
Podkarpackie miasta zachęcają inwestorów
– Ważnym czynnikiem w rozwoju Podkarpacia i dostępności nowych inwestycji w Rzeszowie oraz innych miastach jest coraz lepsze skomunikowanie regionu z Europą, jak i resztą kraju. Podkarpacie zyskuje na znaczeniu dzięki rozbudowie międzynarodowej europejskiej trasy Via Carpatia, która docelowo połączy Litwę, Polskę, Słowację, Węgry, Rumunię, Bułgarię oraz Grecję. Podkarpacie jest doskonale skomunikowane również dzięki autostradzie A4, prowadzącej przez ważne ośrodki gospodarcze w Polsce, od granicy z Niemiec, aż do granicy z Ukrainą – mówi Janusz Dudek.
Dodatkową zachętą dla inwestorów są działające w regionie dwie strefy ekonomiczne oferujące najwyższe w Polsce ulgi podatkowe. Chodzi tutaj o Specjalną Strefę Ekonomiczną Euro-Park Mielec oraz Tarnobrzeską Specjalną Strefę Ekonomiczną Euro-Park Wisłosan.
Rozwój rynku pracy zachęca do inwestycji na Podkarpaciu
Do inwestycji na Podkarpaciu przekonuje rozwijający się rynek pracy:
– Region oferuje dostęp do pracowników z kompetencjami technicznymi oraz wysoki poziom edukacji. Warto podkreślić, że realizowane tutaj projekty inwestycyjne coraz częściej są zrównoważone, opierają się na wysokim bezpieczeństwie pracy i innowacyjnych rozwiązaniach oraz uwzględniają działania badawczo-rozwojowe – informuje Natalia Nowakowska, Senior Consultant w Hays Poland.
Według Karoliny Szyndler, Senior Director w Hays Poland, pozyskanie pracowników fizycznych do pracy w sektorze produkcyjno-magazynowym w województwie podkarpackim nie przysparza większych wyzwań, jak to się dzieje w innych regionach, a dostępność kandydatów na stanowiska produkcyjne jest stosunkowo wysoka.
– Podobnie wygląda kwestia obsadzania ról technicznych, tzw. grey-collar, wymagających fachowej wiedzy. Większy dostęp do wyspecjalizowanych kandydatów obserwujemy w kilku ośrodkach miejskich na Podkarpaciu, w których już teraz funkcjonuje wiele przedsiębiorstw z branży produkcyjno-magazynowej. Jako przykłady można wymienić Rzeszów, Mielec i Stalową Wolę – wyjaśnia Karolina Szyndler.
Ekspertka dodaje, że podkarpacki sektor produkcyjno-magazynowy jest jednak dość młody, w związku z czym nie wykształcił jeszcze wystarczającej rzeszy ekspertów oraz kadry menedżerskiej. Brakuje również menedżerów mających doświadczenie w realizacji projektów typu greenfield. W praktyce oznacza to, że lokalni pracodawcy coraz mocniej koncentrują się na rozwoju strategii pozyskiwania i rozwijania niezbędnych kompetencji, m.in. inwestując w programy szkoleniowe dla pracowników.
To też może Cię zainteresować: Niemal 30 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce
Rozwój rynku magazynowego na Podkarpaciu a rozwój rynku biurowego
– Rozwój rynku magazynowego na Podkarpaciu może pozytywnie wpłynąć na dalszy rozwój rynku biurowego w regionie, choć oba te segmenty rynku nieruchomości mają różne specyfiki i potrzeby. Wzrost liczby firm logistycznych i dystrybucyjnych, związany z rozwojem magazynów na Podkarpaciu, zwiększy zapotrzebowanie na usługi wspierające, które wymagają nowoczesnych powierzchni biurowych do zarządzania operacjami czy obsługi klienta – mówi Agnieszka Giermakowska.
Ekspertka podkreśla również: – Niemniej obecnie firmy wynajmujące powierzchnie magazynowe na Podkarpaciu posiłkują się głównie powierzchniami biurowymi realizowanych przy magazynach. Na koniec czerwca 2024 roku takich powierzchni było w regionie prawie 10 000 mkw.
Rozwój rynku magazynowego na Podkarpaciu ma potencjał, aby pozytywnie wpłynąć na rynek biurowy. Tworzenie nowych miejsc pracy, przyciąganie firm z różnych branż oraz rozwój infrastruktury mogą sprawić, że region stanie się bardziej atrakcyjny dla inwestorów poszukujących nowoczesnych powierzchni biurowych. Aby jednak ten potencjał został w pełni wykorzystany, potrzebna jest skoordynowana strategia rozwoju Podkarpacia, dalsze inwestycje w infrastrukturę drogową, kolejową, lotniczą i technologiczną oraz dalsza współpraca szkół wyższych z biznesem.
Magazyny na Podkarpaciu niczym Dolina Krzemowa lotnictwa
Rozwój rynku magazynowego na Podkarpaciu napędzają przede wszystkim najemcy z sektorów produkcyjnego, farmaceutycznego i lotniczego. Charakterystyczne dla tego rynku są też inwestycje na Podkarpaciu budowane na zamówienie i odpowiadające na potrzeby klientów (BTS i BTO) – prawie 47 proc. nowoczesnych magazynów na Podkarpaciu stanowią projekty właśnie tego typu.
Sprawdź również: Rośnie aktywność najemców na rynku magazynowym
– Można powiedzieć, że Podkarpacie to polska Dolina Krzemowa lotnictwa. Taka jest też historia tego miejsca, żeby wspomnieć tylko największe w kraju zakłady lotnicze w Mielcu, które działają już od 1938 roku. Przez lata w regionie rosły kolejne firmy produkujące podzespoły lotnicze, które też przyciągały nowych inwestorów. Dzisiaj Podkarpacie, oprócz historii, zapewnia producentom lotniczym wykształconą kadrę i specjalistów – mówi Michał Kozar.
Jako przykład, ekspert Newmark Polska wskazuje na firmę Boeing, która już posiada zakłady w Dolinie Lotniczej w Rzeszowie i nadal chce rosnąć w tej lokalizacji. Niedawno ogłosiła otwarcie ogromnego biura – 6,6 tys. mkw. w budynku SkyRes, w którym pracować będzie kilkaset osób, wspierających m.in. prowadzone przez światowego giganta programy lotnicze i kosmiczne.
Międzynarodowe przedsiębiorstwa obecne w regionie rosną i potrzebują kolejnych metrów powierzchni przemysłowej i magazynowej. Tak było m.in. z firmą BorgWarner, amerykańskim producentem podzespołów stosowanych w układach napędowych oraz wydechowych pojazdów, między innymi dla takich marek, jak: Mercedes Benz, AMG czy Aston Martin.
– Swoją działalność w Polsce BorgWarner rozpoczął już w 2009 roku, jednak wraz z rozwojem potrzebował dodatkowej powierzchni produkcyjnej. W 2022 r. przeniósł się do dedykowanego obiektu o powierzchni prawie 11 300 mkw. wybudowanego dla producenta w okolicach Rzeszowa przez dewelopera Panattoni, w ramach parku Panattoni Park Airport II – wyjaśnia Janusz Dudek.
Agnieszka Giermakowska wskazuje również, że magazynami na Podkarpaciu interesują się także logistycy:
– Wśród firm logistycznych działających na Podkarpaciu można znaleźć m.in.: Zadbano (1300 mkw.), DSV (2900 mkw.), czy InPost (12 000 mkw.), które wynajęły powierzchnie w podkarpackich magazynach. Wśród innych znaczących najemców magazynów na Podkarpaciu znalazły się Knorr Bremse (BTS, 23 700 mkw.), czy BSH (21 000 mkw.).
Inwestycje na Podkarpaciu zgodnie z planem
Najemców na Podkarpaciu nie zatrzymała wojna w Ukrainie. Mimo zawirowań geopolitycznych, firma odzieżowa LPP doprowadziła do końca swój nowy projekt logistyczny, otwierając w styczniu 2023 roku w okolicach Rzeszowa największy magazyn w Polsce, o powierzchni 69 tys. mkw. Przeznaczony jest obsłudze zamówień e-commerce dla klientów w Polsce, Czechach, Słowacji, Słowenii, Węgrzech i Ukrainie. Nowe centrum Fulfillment powstało w ramach Panattoni Park Rzeszów North – to jedna z największych nowych inwestycji w Rzeszowie.
Istotne kontrakty najmu magazynów na Podkarpaciu podpisali: największy operator logistyczny w regionie – Omega Pilzno (Reino Park Rzeszów, 24 500 mkw.) oraz SaarGummi (DL Invest Park Sędziszów Małopolski, 12 500 mkw.). Producent systemów uszczelniania i rozwiązań na bazie gumy dla branż automotive oraz budownictwa – firma SaarGummi, właśnie w maju 2023 r. zainaugurowała swoją działalność w nowej fabryce będącej kolejną z ważniejszych inwestycji na Podkarpaciu.
– Mimo rozwoju podkarpackich magazynów i zakładów produkcyjnych, podobnie jak cały kraj, a nawet Europa, w ostatnich miesiącach Podkarpacie również odczuwa spowolnienie dynamiki wzrostu. Jak pokazują dane Newmark Polska, aktywność najemców w pierwszej połowie 2024 r. wynosiła tylko 1300 mkw. – mówi Michał Kozar.
– W tym samym okresie w Rzeszowie i okolicach poziom pustostanów wyniósł 1,6 proc. Zainteresowaniem najemców cieszyły się m.in. rzeszowskie inwestycje LCube Logistic Park Rzeszów i Panattoni Park Rzeszów Airport III – informuje ekspert.
Przyszłość jest w Rzeszowie – nowe inwestycje
Sektor magazynowy dostosowuje się do nowej sytuacji, a inwestorzy planują przyszłość. W tych planach jest miejsce również dla Rzeszowa i całego województwa, które po wybuchu konfliktu zbrojnego w Ukrainie, stało się jednym z głównych hubów przeładunkowych z Zachodu na Wschód.
– Przez wiele miesięcy obserwowaliśmy na Podkarpaciu ogromny ruch związany z pomocą humanitarną. Lokalni operatorzy logistyczni do dzisiaj otrzymują masę zapytań na temat krótkoterminowego składowania w magazynach na Podkarpaciu. Gdy skończy się wojna, to właśnie na Podkarpaciu powstaną najważniejsze centra przeładunkowe biorące udział w odbudowie Ukrainy. Jesteśmy przekonani, że większość firm, które wezmą udział w odbudowie czy ekspansji na rynek ukraiński, w pierwszej fazie nie zdecyduje się na budowę zakładów w samej Ukrainie, gdzie wiele dróg i budynków zostało zniszczonych. Oni również będą chcieli skorzystać z pobliskiej infrastruktury na terenie Polski i Podkarpacia – mówi Michał Kozar.
Deweloperzy i inwestorzy na rynku magazynowym od dłuższego czasu widzą potencjał tej lokalizacji. Największe firmy budują hale i zabezpieczają działki pod kolejne nowe inwestycje w okolicach Rzeszowa.
– Najwięcej magazynów w regionie jest w Rzeszowie, Korczowej, Jasionce, Dębicy i Chmielowie. W pierwszym kwartale 2023 roku na podkarpacki rynek magazynowy trafiły trzy kolejne nowe inwestycje – Panattoni Park Rzeszów North (21 500 mkw.), LCube Logistic Park Rzeszów (19 600 mkw.) oraz kolejna hala w ramach DL Invest Dębica (8000 mkw.). Oprócz wymienionych, właścicielami budynków produkcyjnych i magazynowych oraz działek inwestycyjnych są również: 7R, CTP, Reino i Waimea Holding – podsumowuje Janusz Dudek.
