Magazyny powstające w formule najmu długoterminowego BTS (build-to-suit) są projektowane i budowane według indywidualnych preferencji i potrzeb klienta. To projekty, które można nazwać szytymi na miarę, budowa magazynu odbywa się specjalnie na potrzeby danej działalności i konkretnej firmy. Takie magazyny, m.in. dla sektora e-commerce, stanowią już niemal 1/3 całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w Polsce – w liczbach bezwzględnych to już ponad 8 mln mkw. magazynów typu BTS.
Największe magazyny BTS w Polsce
Największe magazyny typu BTS w naszym kraju powstały głównie dla firm z sektora e-commerce. To m.in. projekty dla:
- Amazona w Gliwicach (210 000 mkw.), w Świebodzinie (ponad 203 000 mkw.) czy w Szczecinie (161 500 mkw.),
- Zalando w Szczecinie (130 000 mkw.) i w Bydgoszczy (ponad 104 000 mkw.).
Duże sieci handlowe oraz firmy logistyczne także inwestują w magazyny BTS. Można tutaj wyróżnić np. budowy magazynów typu BTS dla:
- Leroy Merlin w Centralnej Polsce (prawie 121 000 mkw.),
- DHL w Żernikach (108 000 mkw.),
- Żabki w Radzyminie (67 500 mkw.).
Przeczytaj też: Największe parki magazynowe w Polsce
Do magazynów BTS przekonuje czas, ale nie tylko
Magazyny BTS cieszą się dużym zainteresowaniem firm logistycznych i sieci handlowych, zwłaszcza z branży e-commerce, dla których czas ma kluczowe znaczenie w biznesie. Z tego względu preferują one lokalizacje magazynów typu BTS z dogodnymi połączeniami transportowymi, blisko autostrad czy dróg ekspresowych.
Kolejnym istotnym elementem jest możliwość dostosowania budowanego obiektu do indywidualnych potrzeb najemcy. A także szansa wprowadzenia rozwiązań technicznych, które umożliwią zoptymalizowanie procesów kompletacji, pakowania i wysyłki zamówień czy zarządzania zwrotami. Zmodernizowanie istniejących już budynków pod tym kątem jest nierzadko nieopłacalne lub wręcz niemożliwe. To jeszcze jeden argument na korzyść magazynów BTS.
Niemniej jednak warto pamiętać, że budowa magazynu typu BTS to proces czasochłonny. Wymaga nie tylko pozyskania gruntu w odpowiedniej dla najemcy lokalizacji, lecz także:
- zapewnienia przyłączy do mediów,
- uzyskania niezbędnych pozwoleń,
- określenia wpływu inwestycji na środowisko,
- budowy magazynu oraz
- przeprowadzenia procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie magazynu BTS.
Przeczytaj też: Rodzaje magazynów – jak dopasować magazyn do potrzeb biznesu?
Duże magazyny typu BTS to dużo pracowników
Niektóre największe magazyny BTS zajmowane przez najemców z sektora handlu internetowego zatrudniają nawet do kilku tysięcy osób. Obecność tylu pracowników oznacza konieczność zapewnienia im odpowiednich warunków socjalnych, dlatego też istotnym elementem jest zadbanie o dobrostan załogi.
Przestronna kantyna, dostęp do światła dziennego, szatnie, prysznice, wiaty parkingowe dla rowerów, tereny zielone wraz z infrastrukturą do wypoczynku pracowników to tylko niektóre z udogodnień, o których warto pomyśleć już na etapie projektowania magazynu typu BTS. Tego typu rozwiązania również pozwalają zwiększyć konkurencyjność pracodawcy na rynku pracy.
Przeczytaj też: Ekologiczne magazyny – certyfikat BREEAM i LEED
Magazyny BTS to inwestycja długofalowa
Magazyny BTS, a więc szyte na miarę, najczęściej powstają z myślą o długoletnim najmie. Dlatego pomimo konieczności poniesienia znacznych nakładów inwestycyjnych związanych z budową magazynów, warto przeanalizować potencjalne koszty w perspektywie kilkuletniej.
Współpraca z wynajmującym już na etapie projektowania magazynu typu BTS pozwoli znaleźć optymalne rozwiązania, które umożliwią obniżenie kosztów mediów, w tym energii elektrycznej czy dostaw wody, a jednocześnie pomogą zadbać o środowisko naturalne. Wśród proponowanych rozwiązań można wymienić m.in.:
- zwiększenie izolacyjności termicznej budynku,
- inteligentne systemy oświetlenia z czujnikami ruchu i żarówkami LED – które mogą wygenerować oszczędności na energii elektrycznej przy eksploatacji magazynu BTS rzędu nawet kilkudziesięciu procent.
Niektórzy wynajmujący oferują też:
- przystosowanie dachów magazynów BTS do montażu paneli fotowoltaicznych,
- możliwość zainstalowania pomp ciepła.
Wszystkie te rozwiązania dla magazynów BTS wymagają dodatkowych inwestycji, ale mogą zapewnić spore oszczędności w perspektywie kilku lat, zważywszy na stale rosnące koszty energii.
Przeczytaj też: Ile kosztuje wynajem magazynu?
Budowa magazynu BTS to także ryzyko dla wynajmującego
Budowa magazynu na indywidualne zamówienie najemcy również wiąże się z pewnym ryzykiem dla wynajmującego, który chciałby mieć pewność, że ponoszone koszty zwrócą się w przyszłości. Dlatego deweloperzy przeprowadzają dokładną analizę kondycji finansowej potencjalnego najemcy i oczekują przedłożenia m.in. gwarancji bankowej czy wpłaty kaucji zabezpieczającej realizację umowy.
Wybudowanie nietypowego magazynu, np. o niestandardowej wysokości czy rozstawie słupów, może utrudnić proces wynajęcia go w przyszłości np. najemcom szukającym już gotowych magazynów do wynajęcia w Warszawie czy innych miastach. Z tego względu w przypadku magazynów typu BTS wynajmujący preferują umowy najmu zawierane na wiele lat.